| 助川公認会計士事務所 |
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個人の税務・所得税 | 04/05/30 |
| 住宅ローン減税や土地税制 平成１６年度税制改正 |
住宅ローン減税の縮減と土地・建物等の譲渡損失の損益通算の廃止等の改正がおこなわれました。
（１）住宅ローン減税の縮減
平成１５年１２月３１日までの措置であった従前からの住宅ローン税額控除について、平成１６年から平成２０年までに居住の用に供した場合の控除期間、住宅借入金等の年末残高および控除率について図のとおり段階的に縮小されることになります。
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居住年 |
控除期間 |
住宅ローン等の年末残高 |
適用年・控除率 |
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平成１６年 |
１０年間 | ５，０００万円以下の部分 | ・１年目から１０年目まで １％ |
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平成１７年 |
同上 |
４，０００万円以下の部分 |
・１年目から８年目まで １％ ・９年目及び１０年目 ０．５％ |
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平成１８年 |
同上 |
３，０００万円以下の部分 |
・１年目から７年目まで １％ ・８年目から１０年目まで ０．５％ |
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平成１９年 |
同上 |
２，５００万円以下の部分 |
・１年目から６年目まで １％ ・７年目から１０年目まで ０．５％ |
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平成２０年 |
同上 |
２，０００万円以下の部分 |
・１年目から６年目まで １％ ・７年目から１０年目まで ０．５％ |
（２）特定の居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の繰越控除
特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除の適用については、その個人が譲渡資産の譲渡をした年の一定の日においてその譲渡資産の取得に係る一定の住宅借入金等の残高があることが必要とされていましたが、この要件が除外された上、その適用期限が３年延長されます。
※ なお、この特例については、譲渡資産に係る譲渡損失の金額があるときは、その譲渡資産の譲渡による所得以外の所得との通算および翌年以後の繰越控除が認められます。また、純損失の繰越控除制度および純損失の繰戻し還付制度の純損失の金額には、その譲渡資産に係る譲渡損失の金額は含めないこととされています。
（３）特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除制度の創設
居住用財産の譲渡損失のうち、譲渡資産に係る住宅ローンの残高が譲渡価額を超える場合のその差額を限度として、損益通算および繰越控除を認める制度です。個人が平成１６年１月１日から平成１８年１２月３１日までの間に、所有期間５年超の居住用の家屋または土地等（譲渡資産）を譲渡（親族等への譲渡を除く）をした場合（契約締結時の前日において、その譲渡資産に係る一定の住宅ローン残高がある場合に限る）において、その年にその譲渡資産に係る譲渡損失の金額があるときは、一定の要件の下で、その年の翌年以後３年内の各年分（合計所得金額が３，０００万円以下である年分に限る）の総所得金額等からの控除が認められます。
残存住宅ローンの繰越控除制度の例（万円、▲はマイナス）
売却時のローン残高 売却額（譲渡価額） ローン残存額
３０００ － １０００ ＝ ２０００
本来の課税所得 控除枠 最終的な課税所得 税負担
売却年 ３００ － ２０００ ＝ ▲１７００ → なし
２年目 ４００ － １７００ ＝ ▲１３００ → なし
３年目 ４００ － １３００ ＝ ▲９００ → なし
４年目 ４００ － ９００ ＝ ▲５００ → なし
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５年目 ３００ － ５００ ＝ ３００ → あり
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（４） 土地、建物等の長期譲渡所得の課税の特例
①長期譲渡所得の課税の特例
土地、建物等を譲渡した場合の軽減税率を廃止し、税率が次のとおり引き下げられます。
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従前（特例措置） |
改正後 |
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特別控除後の譲渡益 ２６％（所得税２０％、住民税６％） |
特別控除後の譲渡益 ２０％（所得税１５％、住民税５％） |
適用は、平成１６年１月１日以後に行う土地、建物等の譲渡からです。
②優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
表８の措置を講じた上で、その適用期限が５年延長されます。この場合、収用交換等の５，０００万円などの特別控除を適用した場合には、この軽減税率は適用できないこととされています。
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従前 |
改正後 |
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特別控除の譲渡益４，０００万円以下の部分 ２０％（所得税１５％、住民税５％） |
譲渡益２，０００万円以下の部分 １４％（所得税１０％、住民税４％） |
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特別控除後の譲渡益４，０００万円超の部分 ２６％（所得税２０％、住民税６％） |
譲渡益２，０００万円超の部分 ２０％（所得税１５％、住民税５％） |
適用は、平成１６年１月１日以後に行う土地、建物等の譲渡からです。
③長期譲渡所得の１００万円の特別控除の廃止
この１００万円特別控除の廃止は、平成１６年分以後の所得税および平成１７年度分以後の個人住民税について適用されます。譲渡所得の金額によっては、税率が下がっても負担する所得税が増えそうです。
（５）土地、建物等の短期譲渡所得の課税の特例
短期譲渡所得については、次のとおり引き下げられます。
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従前 |
改正後 |
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次のいずれか多い方の税額による。 ・譲渡益の５２％（所得税４０％、住民税１２％） ・全総合課税をした場合の上積税額の１１０％ |
次の税額による。 ・譲渡益の３９％ （所得税３０％、住民税９％） |
適用は、平成１６年１月１日以後の譲渡からです。
（６）土地、建物等の譲渡損失について、損益通算及び損失の繰越控除の廃止
土地、建物等に係る譲渡損失については、損益通算（同じ年分の他の所得と相殺）することができなくなり、また、翌年以降に繰越して控除することも認められなくなります。平成１６年分以後の所得税および同１７年度分以後の個人住民税について適用されます。
